تامین مالی از طریق فروش و اجاره مجدد دارایی یک راهکار مالی است که در آن یک شرکت یا سازمان، داراییهای خود را به یک سرمایهگذار یا شرکت دیگر میفروشد و سپس آن داراییها را از همان خریدار اجاره میکند. این روش در شبکههای بانکی نیز کاربرد دارد و میتواند مزایای زیادی برای شرکتها و بانکها داشته باشد.
بانکها و موسسات اعتباری از روشهای مختلفی برای تامین مالی اشخاص، کسب و کارها و پروژهها استفاده میکنند. به بیان دیگر اعطای تسهیلات (تخصیص منابع) بخش عمدهای از فعالیت شبکه بانکی را به خود اختصاص میدهد و این قسم از فعالیت بانکها و موسسات اعتباری به لحاظ اقتصادی تاثیر و اهمیت بهسزایی بر کسبوکارها دارد. روشهای اعطای تسهیلات یا تخصیص منابع بانکی به اشخاص، کسبوکارها و پروژهها در نظام بانکی ایران، به سبب جاری بودن بانکداری اسلامی، عموماً مبتنی بر قوانین و مقررات ناظر بر بانکداری بدون ربا و عقود و قراردادهای اسلامی است.
اصلیترین این روشها و قراردادها عبارتند از:
- قرضالحسنه؛
- مشارکت مدنی؛
- فروش اقساطی؛
- اجاره به شرط تملیک؛
- مضاربه؛
- سلف؛
کاربست هر کدام از این عقود به تنهایی توسط بانکها و موسسات اعتباری در تخصیص منابع و اعطای تسهیلات عمومیترین روش ممکن محسوب میشود. بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در تاریخ 04/11/1403 با تجمیع دو عقد فروش (بیع) و اجاره به شرط تملیک، روش جدیدی از بهکارگیری عقود اسلامی در تامین مالی را تاسیس نموده است. در این نوشتار، دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها مصوب 02/08/1403 کمیسیون مقررات و نظارت موسسات اعتباری بانک مرکزی را بررسی و مطالعه خواهیم داشت.
در این مقاله میخوانید
- ماهیت قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی ها
- دامنه مشتریان و دارایی در دستورالعمل اجرایی تامین مالی از طریق فروش و اجاره مجدد دارایی
- الزامات حقوقی و اجرایی ناظر بر قرارداد فروش و اجاره مجدد داراییها
- شرایط مشتریان تامین مالی از طریق فروش و اجاره مجدد دارایی
- مدت زمان بازپرداخت تسهیلات اجاره به شرط تملیک در روش فروش و اجاره مجدد داراییها
ماهیت قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی ها
مطابق با مفاد دستورالعمل مذکور، که در ادامه به جزئیات آن خواهیم پرداخت، اشخاصی که مالک داراییهای منقول یا غیرمنقول هستند میتوانند با صرفنظر نمودن از مالکیت خود بر روی داراییها و به صورت موقت، دارایی خود را مطابق با شرایط تعیینشده در دستورالعمل به بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی به فروش رسانده و همزمان از طریق اجاره به شرط تملیک از دارایی خود در مدت قرارداد (تسهیلات) استفاده نمایند.
تسهیلات اعطایی در قالب این روش میتواند برای رفع نیازهای متعدد اشخاص از جمله خرید کالا و خدمات و پرداخت دیون و بدهیها استفاده شود و متناسب با نوع دارایی، مطابق زمانبندی مندرج در دستورالعمل، بازپرداخت شود. شایان ذکر است، موسسات اعتباری مکلفند در اعطای تسهیلات اجاره به شرط تملیک، مصوبه پیشین ابلاغی شورای پول و اعتبار موضوع بخشنامه شماره 347172/94 مورخ 27/11/1394 بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران را رعایت نمایند.
قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی مطابق با بند (1-3) ماده (1) دستورالعمل، قراردادی است که به موجب آن بدواً موسسه اعتباری نسبت به خرید نقدی دارایی مشتری اقدام نموده و سپس آن را در قالب عقد اجاره به شرط تملیک به وی واگذار مینماید. قرارداد فیمابین مشتری و موسسه اعتباری مطابق با ماده (3) و ماده (12) دستورالعمل دربرگیرنده موارد زیر است:
- اطلاعات کامل دارایی مطابق درخواست کتبی مشتری؛
- عمر مفید دارایی طبق درخواست کتبی مشتری؛
- مبلغ خرید نقدی دارایی؛
- تاریخ خرید؛
- اطلاعات هویتی مشتری؛
- تابع مفاد آییننامه اجرای اسناد رسمی و در حکم اسناد رسمی و لازمالاجرا بودن قرارداد فروش و اجاره مجدد داراییها.
دامنه مشتریان و دارایی در دستورالعمل اجرایی تامین مالی از طریق فروش و اجاره مجدد دارایی
بر اساس بند (1-4) دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد دارایی ها، کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی متقاضی دریافت تسهیلات در قالب قرارداد فروش و اجاره مجدد داراییها از موسسه اعتباری میتوانند اقدام به استفاده از این روش تامین مالی نمایند. البته دامنه مشتریان دارای قیودی است که در ادامه به آن میپردازیم. تامین مالی موضوع این دستورالعمل صرفاً نسبت به اموال منقول و غیرمنقول دارای اسناد رسمی و معتبر مالکیت قابل انجام است که این فقره در بند (1-5) دستورالعمل مورد اشاره قرار گرفته است.
الزامات حقوقی و اجرایی ناظر بر قرارداد فروش و اجاره مجدد داراییها
همچنانکه در قسمت قبلی ذکر شد، دامنه دارایی موضوع دستورالعمل محدود به آن دست از اموال منقول و غیرمنقول است که دارای سند رسمی و معتبر مالکیت هستند. لذا مطابق با ماده (4) آن دستورالعمل، موسسه اعتباری مکلف است از انتقال سند دارایی مزبور به نام موسسه اعتباری در زمان خرید نقدی آن دارایی از مشتری اطمینان حاصل نماید.
به دیگر سخن، اثر فروش دارایی به صورت نقدی که بتواند امکان استفاده همزمان از عقد اجاره به شرط تملیک داشته باشد، به نام درآمدن آن دارایی است. چرا که اگر سند رسمی دارایی مزبور به نام موسسه اعتباری درنیاید، آثار عملی عقد اجاره به لحاظ حقوقی نسبت به مستاجر قابل تسری نیست و گویی عقد اجاره یک بستر صوری معاملاتی است. بنابراین مطابق عقد بیع (قرارداد فروش ) نخست دارایی مورد معامله به طور کامل، به لحاظ عین و منفعت آن، از فروشنده (مشتری) به خریدار (موسسه اعتباری) انتقال مییابد و موسسه اعتباری موظف است بر اساس دستورالعمل از وقوع این امر اطمینان کافی حاصل نماید.
همچنین طی فرآیند انعقاد و اجرای قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی، موسسه اعتباری باید، مطابق با ماده (5) دستورالعمل، به اعتبارسنجی مشتری به نحو دقیق اقدام نماید. این اعتبارسنجی باید به صورتی باشد که نشاندهندهی میزان توان و ظرفیت اعتباری مشتری باشد. فرآیند اجرایی اعتبارسنجی از آن روی انجام میشود که ضرورتاً ارزش دارایی موضوع قرارداد حاکی از توان کافی و لازم مشتری در بازپرداخت تسهیلات اعطایی نیست، بلکه رتبه اعتباری و سوابق پولی و بانکی وی وفق ضوابط ابلاغی بانک مرکزی نمایانگر توان و ظرفیت اعتباری اوست. بدیهی است، موسسه اعتباری مجاز به اعطای تسهیلات ناشی از عقد اجاره به شرط تملیک بیش از ظرفیت اعتباری مشتری نیست.
جز در موارد پیشبینیشده در دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها، سایر موارد ناظر بر عقد اجاره به شرط تملیک تابع دستورالعمل اجرایی عقد اجاره به شرط تملیک است.
شرایط مشتریان تامین مالی از طریق فروش و اجاره مجدد دارایی
بر اساس دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها، مشتریان حقیقی حقیقی به دو گروه دارایی کسبوکار و بدون کسبوکار تقسیم میشوند و دارای شرایط مخصوص به خود هستند. مشتریان حقوقی نیز عیناً دارای شرایط مشترک با مشتریان حقیقی دارای کسبوکار هستند.
- مشتری حقیقی بدون کسبوکار؛
- مطابق ماده (5) دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها، دارایی قابل قبول از این مشتریان عبارت است از: زمین، واحد مسکونی یا وسایط نقلیه.
- مطابق ماده (6) دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها پس از خرید دارایی توسط موسسه اعتباری، در زمان اعطای تسهیلات اجاره به شرط تملیک 30% (سی درصد) ارزش دارایی، خواه منقول یا غیرمنقول، به عنوان پیشدریافت نقداً از مشتری دریافت میشود.
- مشتری حقوقی یا مشتری حقیقی دارای کسبوکار؛
- مطابق ماده (7) دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها دارایی قابل قبول از این مشتریان عبارت است از: هر مال منقول یا غیرمنقول دارای سند رسمی و معتبر مالکیت به استثناء زمین.
مدت زمان بازپرداخت تسهیلات اجاره به شرط تملیک در روش فروش و اجاره مجدد داراییها
مطابق با ماده (9) دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد داراییها، شرایط زمانی بازپرداخت تسهیلات تسهیلات اجاره به شرط تملیک در روش فروش و اجاره مجدد داراییها به شرح زیر است:
- تسهیلات اعطایی بابت مسکن و زمین شخص حقیقی بدون کسبوکار: حداکثر 10 سال؛
- تسهیلات اعطایی بابت وسایط نقلیه شخص حقیقی بدون کسبوکار: حداکثر 5 سال؛
- تسهیلات اعطایی بابت دارایی منقول و غیرمنقول دارای سند رسمی و معتبر مالکیت شخص حقیقی دارای کسبوکار و شخص حقوقی: حداکثر 5 سال.
در صورتی که در کسبوکارتان نیازمند تامین مالی و استفاده از تسهیلات بانکی به روش فروش و اجاره مجدد دارایی هستید، کارشناسان و وکلای لگاتک آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی به شما هستند.